Bijna iedereen kijkt naar het hypotheekbedrag en denkt: dát is mijn maandlast. Dat klopt niet. Je echte maandlast is hoger (door vaste lasten die je vergeet) én lager (door de renteaftrek) dan dat ene getal. Hier lees je hoe je het juiste bedrag berekent.
Het bedrag dat je elke maand aan de bank betaalt is maar één onderdeel van wat een huis kost. Daar komen vaste woonlasten bovenop. En tegelijk krijg je via de belasting een deel van je rente terug, waardoor je netto minder kwijt bent dan je overmaakt. Twee correcties dus — één omhoog, één omlaag — en pas daarna heb je het getal dat telt voor je budget.
Een goede maandlastberekening bestaat daarom uit drie stappen: 1) de hypotheeklast, 2) de overige vaste lasten erbij (bruto), 3) de renteaftrek eraf (netto).
Wat zit er allemaal in, naast de hypotheek?
Dit is het stuk waar de meeste mensen de mist in gaan. Bruto is wat je daadwerkelijk overmaakt. Netto is wat het je per saldo kost — want over de rente die je betaalt, krijg je via de hypotheekrenteaftrek een deel terug van de Belastingdienst.
Belangrijk: de aftrek geldt alleen over het rentedeel, niet over de aflossing. In 2026 is de rente aftrekbaar tegen een gemaximeerd tarief van rond de 37%. Omdat je bij een annuïteitenhypotheek in de beginjaren vooral rente betaalt, is het voordeel — en dus het verschil tussen bruto en netto — in het begin het grootst, en wordt het ieder jaar kleiner.
Een woning van €350.000, volledig gefinancierd, annuïteitenhypotheek, 30 jaar, voorbeeldrente 4%.
Indicatief en afgerond. Het rentedeel daalt elk jaar, dus het aftrekvoordeel wordt jaarlijks kleiner en je netto maandlast loopt richting je bruto maandlast. Bedragen voor onderhoud, gemeente, verzekering en energie zijn gemiddelden — stel ze bij naar jouw woning en gemeente.
Bij aflossingsvrij betaal je alleen rente en los je niets af — de maandlast lijkt daardoor lager. Maar je bouwt geen eigendom op, je hebt aan het eind nog de volledige schuld, en voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geldt de renteaftrek niet zonder meer. Annuïteit kost per maand meer, maar je lost af én je krijgt renteaftrek. "Goedkoper per maand" is dus niet hetzelfde als "voordeliger".
Hoeveel je verantwoord aan wonen kunt uitgeven hangt af van je inkomen en je andere verplichtingen. Het NIBUD publiceert hier normen voor (de financieringslasttabel), en je maximale hypotheek wordt mede daarop gebaseerd. Een vaste "X% van je inkomen"-regel bestaat niet meer; het is maatwerk. Reken daarom met je eigen cijfers en laat het bij twijfel toetsen.
Vul je eigen koopsom, rente en situatie in — bruto én netto, met de opbouw erbij.
Naar de maandlasten-tool →Tel bij je hypotheeklast (rente + aflossing) de vaste woonlasten op: onderhoud, eventueel VvE, gemeentelijke lasten, verzekeringen en energie. Dat is je bruto maandlast. Trek daar het voordeel van de renteaftrek af voor je netto maandlast.
Bruto is wat je elke maand overmaakt. Netto is wat het je per saldo kost nadat je via de renteaftrek een deel van de betaalde rente terugkrijgt. Het nettobedrag ligt lager, vooral in de beginjaren van een annuïteitenhypotheek.
Ja, maar de rente is aftrekbaar tegen een gemaximeerd tarief van rond de 37%. Het werkelijke voordeel hangt af van je inkomen, het eigenwoningforfait en de actuele tarieven.
Daar is geen vast bedrag voor — het hangt af van de koopsom, de rente, het energielabel en de gemeente. Gebruik het voorbeeld hierboven als vertrekpunt en stel het bij naar jouw situatie.