Het hangt af van wáár je koopt, en vooral van welke biedprocedure de makelaar hanteert. Sinds 1 februari 2026 moet hij dat vooraf vertellen — en dat verandert meer aan je biedstrategie dan een landelijk percentage ooit kan.
NVM publiceert overbiedcijfers per regio (COROP-niveau) — fijner dan een provincie, grover dan een gemeente. Kies hieronder een regio.
Wij publiceren geen overbiedpercentages per gemeente. Die cijfers bestaan niet uit een betrouwbare openbare bron, en een gemiddelde per stad zou je een schijnzekerheid geven die je geld kan kosten. Wat wél bestaat zijn regionale cijfers van de NVM, en die laten we hierboven zien — met de bron erbij.
Het NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte verplicht elke aangesloten makelaar om vooraf te melden welke van deze vier procedures geldt. Dat is nieuw, het verandert wat je zou moeten doen, en geen andere Nederlandse consumentensite legt het nu goed uit.
| Methode | Bieders zien elkaar | Makelaar ziet | Onderhandelen |
|---|---|---|---|
| Inschrijving met biedtermijn | nee | ja, tijdens | nee |
| Gesloten inschrijving | nee | nee, pas na deadline | nee |
| Open veiling met biedtermijn | ja | ja | reactie binnen termijn |
| Bieden zonder biedtermijn | n.v.t. | ja | ja |
Bij de eerste twee is er geen tweede kans — je bod moet in één keer goed zijn. Bij de vierde geldt de klassieke onderhandeling.
Elke bieder stuurt één bod vóór de deadline in. De makelaar ziet ze binnenkomen, andere bieders niet. Geen onderhandeling — je eerste bod is je enige bod.
Identiek aan hierboven, maar zelfs de makelaar ziet de biedingen niet tussentijds — pas op de deadline worden ze in één keer geopend. Nog strikter, nog minder ruimte voor een tweede gok.
Bieders zien elkaars biedingen oplopen en kunnen binnen de termijn reageren — de enige van de vier waarbij je een concurrerend bod nog kunt overtreffen vóór de deadline.
Geen vaste deadline, geen verborgen concurrenten — bod en tegenbod gaan heen en weer, zoals onderhandelen altijd al werkte. De enige procedure waar "hoger bieden" een keuze blijft, geen gok.
Een percentage — landelijk of regionaal — is een kader, geen biedstrategie. Dit weegt zwaarder voor jouw specifieke bod:
Aantal bezichtigingen en bewaringen op Funda zegt meer over concurrentie dan een regiogemiddelde.
Zie hierboven — bepaalt of je één kans hebt of ruimte om te onderhandelen.
Achterstallig onderhoud of een laag label verlaagt wat een bod eigenlijk waard zou moeten zijn, ongeacht de vraagprijs.
Wat je maximaal kunt en wilt besteden — los van wat "gebruikelijk" is in de markt.
Sinds 1 februari 2026 moet elke makelaar een biedlogboek bijhouden. Een maand nadat de verkoop onherroepelijk is geworden, mag elke bieder dit opvragen — ook als je niet de winnende partij was. Het kost niets, en het is de beste kalibratie die je kunt krijgen voor je volgende bod: wat was het échte winnende bedrag?
Dat hangt niet af van een landelijk gemiddelde, maar van welke biedprocedure de makelaar hanteert, hoe de regionale markt er voor staat (NVM-cijfers hierboven), en wat de woning eerlijk waard is. Een gemiddeld percentage toepassen op jouw bod geeft schijnzekerheid die je geld kan kosten.
Bij inschrijving (met biedtermijn of gesloten) breng je één keer een bod uit vóór een vaste deadline, zonder de andere biedingen te zien — geen tweede kans. Bij bieden zonder biedtermijn kan de makelaar een tegenbod doen en kun jij reageren.
Vaak kan dat nog, zolang de koopovereenkomst niet is getekend — maar reken er niet op. De verkoper is niet verplicht een laat bod mee te nemen.
Nee. Het is een uitnodiging om te onderhandelen, geen bindend aanbod — behalve bij een gesloten inschrijving, waar de spelregels vooraf vastliggen.
Een overzicht van alle uitgebrachte biedingen, verplicht sinds 1 februari 2026. Een maand na de onherroepelijke verkoop mag elke bieder dit opvragen — vraag er expliciet naar bij de makelaar, ook als je verloren hebt.
Omdat die cijfers niet uit een betrouwbare openbare bron bestaan. Een gemiddelde per gemeente zou schijnzekerheid geven. Regionale NVM-cijfers bestaan wél, en die tonen we — met bron en kwartaal.
NVM-makelaars wel, sinds 1 februari 2026, via het Protocol Transparant Bieden Woonruimte. Makelaars zonder NVM-lidmaatschap zijn hier niet aan gebonden — vraag het dus altijd actief na.
Regionale cijfers en biedprocedures geven je het kader. Voor het exacte adres reken je het gratis uit.
Analyseer je woning gratis → Wil je ook de volledige biedstrategie, doelprijs en walk-away? Het rapport: €29